КИЕВ, 8 июля - SV Development.  Столичная "вторичка" за июнь подорожала на $2-7 тысяч. Речь идет о скромных 1-3-комнатных квартирах на окраинах. Чего ради такой рост? А того, что люди, поверив, что цены достигли дна, начали "психовать", брать квартиры, вот продавцы и "закушались".

Но сейчас появилось много факторов для удешевления: нацвалюта начала падать и, по мнению финансистов, к концу лета может девальвировать до $/8,5 грн. (на 9% против нынешнего курса); по ипотеке еще больше ужесточились условия (все больше банков требуют первоначальный взнос 50% и уменьшают сроки кредитования).

Поэтому мы решили узнать у экспертов, возможна ли вторая волна падения цен, подобная январско-февральской, пишет Сегодня.

ЦЕНЫ НЕ УПАДУТ. "Ценовое дно достигнуто еще в феврале, повторения не будет, - утверждает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень. - Начало возобновляться ипотечное кредитование. Летнего застоя покупок нет, на дешевые квартиры - по 2-3 претендента, уже есть дефицит.

В общем, будет либо стабилизация, либо дальнейшее подорожание". К этим доводам президент Союза специалистов недвижимости Киева Игорь Однопозов добавил: "Продажа "вторички" привязана к доллару, и неважно, подорожает он или нет - к падению спроса и цен это не приведет".

УПАДУТ! Эти аргументы спорные. Парламент намедни запретил выдачу кредитов населению в СКВ (они были в 1,5-2 раза дешевле гривневых). А десяток банков, дающих займы в нацвалюте, обычно требует 50% авансового взноса (т. е. человек должен накопить $25-45 тыс.) и дерут 25-30% годовых.

"По таким ставкам могут брать кредиты максимум 5% покупателей, поэтому за счет ипотеки рынок не оживится, рост цен остановится, а затем может плавно пойти вниз", - считает менеджер АН "Киевская недвижимость" Андрей Яковчук.

Есть еще масса доводов в пользу удешевления. "Прослеживается четкая взаимосвязь между курсом доллара и ценами на "вторичке": если он вырастет на 9%, то пропорционально снизится стоимость жилья, как это было в январе-феврале, - констатирует директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. - В этом случае и дешевые "единички" упадут на $4,5, "двушки" - на $6, "трешки" - на $7,5 тысячи".

"Предложение сейчас в 5 раз больше спроса, жилье будут покупать все меньше, ведь почти все, кто мог это сделать, вынув деньги из банков или из бизнеса, уже сделали. Ждем за лето снижения цен на 3-5%", - говорит директор АН "Оптимум-плюс" Юрий Базелинский.

"Да, за счет сезонного спада спроса цены просядут на 3%, - согласен директор АН "Аякс" Борис Егизарян. - Если же еще и доллар подскочит, что вполне вероятно, увидим ситуацию января-февраля - стоимость "вторички" рухнет до 10%.

Почти все получают зарплаты в гривнях, а не в СКВ, к которой привязана стоимость бэушных квартир. Поэтому насколько больше людям придется платить за доллары, настолько же меньше в "зелени" - при покупке жилья. И тогда снова появится масса 1-комнатных квартир по $45 тыс., 2-комнатных - по $65, 3-комнатных - по $80.

Подведем итог. Большинство риелторов прогнозируют удешевление в августе. Плавное, если гривня устоит, и обвальное, если рухнет.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

1-комнатные

• $41 000 Десн. р-н, ул. Береговая, 31/18/5,2 кв. м
• $43 000 Десн. р-н, Милютенко, 21,7/10,3/4,7 кв. м
• $44 000 Днепр. р-н, ул. Стальского, 25/12,5/4 кв. м

В мае попадались по $38-40 тыс.

2-комнатные

• $61 000 Киево-Св. р-н, ул. Зеленая, 43/28/7 кв. м
• $62 000 Днепр. р-н, ул. Курнатовского, 45/30/7,7 кв. м
• $65 000 Солом. р-н, ул. Ереванская, 42/27/7 кв. м

В мае - по $56-60 тыс.

3-комнатные

• $74 000 Солом. р-н, ул. Метростроевская, 43/30/35 кв. м
• $77 000 Днепр. р-н, ул. Пожарского, 51/33/7 кв. м
• $78 000 Днепр. р-н, Харьковское шоссе, 57,5/42/5,5 кв. м

В мае - по $69-72 тыс.

ЛИШНЕЕ НОВЬЕ

Строители, не дождавшись от правительства денег на завершение домов, готовых на 70% и более, пугают грядущим дефицитом новья. "Ерунда, в уже готовых домах у застройщиков и хозяев квартир этого товара хватит минимум на 2 года", - возражает независимый эксперт Руслан Кизлайтис.

"Рынок затоварен, - подтверждает руководитель информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов. - Поэтому смело требуйте скидки в 30% от заявленных цен, причем в уже введенных в эксплуатацию домах. А к осени цены должны упасть почти в 1,5 раза: с теперешних $1200-1300 до $800-900/кв. м".

"Если в 2008-м было до 1000 сделок в месяц, то сейчас - 20-30, - говорит начальник отдела новостроя консалтинговой компании "Новый город" Виталий Крутюк. - Думаю, до сентября, чтобы привлечь покупателей, многие застройщики станут продавать жилье по себестоимости, т. е. по $700-800/кв. м".

КОНФИСКАТА ПОКА НЕТ

Президент наложил вето на закон, запрещающий банкам изымать залоговые квартиры, даже если они - единственное местожительство граждан. Означает ли это, что банки начнут массово конфисковывать жилье несостоятельных должников и продавать его ниже средних цен (иначе быстро не купят), что может обвалить рынок? Послушаем участников процесса.

"Банки по Закону "Об обеспечении прав кредиторов" и раньше имели право принудительно продавать залоговые квартиры, но крайне редко им пользовались, - утверждает директор департамента банка "Финансы и Кредит" Игорь Шевченко. - Из-за колоссальных затрат времени и средств расходы на продажу доходят до 30% от стоимости квартиры.

Государственная исполнительная служба проводит тендер по определению оценщика жилья, потом оно выставляется на торги, а если продастся, надо уплатить от суммы 20% НДС. Все это невыгодно ни банку, ни залогодателю".

"Даже проблемные банки стараются находить компромиссы с заемщиками, поэтому конфискаций практически нет", - говорит временный администратор "Родовид Банка" Сергей Щербина.

Мы убедились, что пока и жилья, продаваемого по обоюдному согласию банков и должников, - мизер. Но надолго ли? Ведь проблемы с возвратом займов будут нарастать.

АРЕНДА: ХОЗЯЕВА УТОНУТ В "БОЛОТЕ"

Владельцы столичных квартир начали получать новые драконовские платежки за жилкомуслуги. Оплата в среднем подскочила по "единичкам" на 100-150 грн., по "двушкам" - на 150-200, по "трешкам" - на 200-300. У тех, кто "доит" жилье, сдавая его в аренду, появился соблазн переложить дополнительные расходы на постояльцев. Но между хочу и могу - громадная дистанция. Что победит в ценовых качелях: взлет коммуналки или падение числа желающих снять "метры"?

Еще месяц назад почти нереально было отхватить самые демократичные квартиры до 1800 грн., а ныне, как мы убедились, можно. Правда, надо действовать быстро. "За дешевым жильем гоняются, "убитые" гостинки по 1,6-1,8 тыс. грн., комнаты до 800 грн. расхватывают, - говорит замдиректора АН "Ковчег-7" Людмила Стригуль. - Хуже берут приличные "единички" - отремонтированные, с новой мебелью: они идут от 2500 грн., ведь за 2800 можно найти "двушки" на окраине, их часто снимают в складчину на 2 семьи. На рынке - "болото", спрос по сравнению с весной упал в 2-3 раза.

Поэтому, считаю, хозяева на свой счет спишут подорожание жилкомуслуг и не будут повышать стоимость аренды, иначе из-за высокой конкуренции не смогут сдать жилье. Цены найма сохранятся до августа. Но потом приедут иногородние студенты, заробитчане, и у арендодателей появится шанс поднять цены на 5-10%: на 120-250 грн. за "единички" и на 150-300 грн. за "двушки".

Сомневаемся, что хозяевам жилья удастся "нарисовать" удорожание. Во-первых, на смену выпускникам вузов, освобождающим квартиры, приедет уж точно не больше первокурсников. Во-вторых, новоявленным заробитчанам в Киеве сейчас устроиться трудно: места водителей маршруток, продавцов на рынках забиты, да и на еще живых стройках тесно.

По любому выходит, что они все лишние "метры" не разберут и цены не подхлестнут. И еще. Для многих риелторов, с которыми мы общались, стало открытием, что сейчас абитуриентам не надо месяц болтаться в Киеве, чтобы поступить - довольно дня, чтобы сдать документы в 3-5 вузов, где их оценят по сертификатам независимого тестирования. Значит, и эта временная армия постояльцев отпадает.

В этом смысле логично звучит мнение директора АН "Европейский союз недвижимости" Ирины Смирновой: "Не арендодатели, которых становится все больше, а квартиросъемщики, которых все меньше, будут диктовать условия. До конца лета, думаю, самые популярные, 1-комнатные, могут подешеветь на 300-500 грн., в среднем - до 2000. Но потом ожидаем возвращения цен: приедут иногородние студенты, рабочие...". А здесь неувязочка.

"Не приедут работяги, им тут делать нечего, а одни студенты не выручат, когда предложение в 3 раза превышает спрос, - возражает директор риелторской компании "Золотые ворота" Алексей Холмецкий. - Люди будут сдавать за столько, сколько им дают, иначе останутся без клиентов, зато с возросшей квартплатой. Прогнозирую к сентябрю 10%-ное падение цен: на 250 грн. за 1-комнатные, на 300-400 грн., соответственно, за 2¬-3-комнатные.

Если экономика не оживится и для приезжих из регионов в столице не появится работа, то и осенью продолжится удешевление. Вплоть до того, что будут сдавать "единички" по 1,2 тыс. грн., плюс жилкомуслуги - лишь бы они не простаивали владельцам в убыток".

Фантастика? Отнюдь. Как мы узнали у администратора АН "301 метр" Оксаны Петровой, уже не только гостинки за 1700 грн. реально снять, но и частные дома на 2 комнаты. Мало того, появляются заявки на сдачу почти даром: в качестве оплаты (кроме, естественно, жилкомуслуг) - помощь по хозяйству престарелым хозяевам. И даже исключительно квартплата - в тех случаях, когда владельцы уезжают на заработки за границу и хотят, чтобы квартира была под присмотром.

Подведем итог. Подорожание "коммуналки" хозяева квартир проглотят. Кроме того, до осени цены на аренду должны упасть на 300-500 грн.: "единички" в спальных массивах пойдут по 2000, "двушки" - по 2500, "трешки" - по 3000 грн.

ЗЕМЛЯ - КРЕСТЬЯНАМ: ГОРОЖАНАМ ОНА НЕ НУЖНА

Мы удивились, впервые зимой увидев в метро агитки, соблазняющие красивыми видами и водами чуть не на расстоянии вытянутой руки от участков. Теперь уже привычно выгребаем эту рекламную шелуху из электронного и стального почтовых ящиков, а также (профессиональный интерес) фиксируем "сладкие" предложения в газетах, на столбах и стенах домов.

Рекламой земли нас засыпают, ибо с ней - завал: горожане для индивидуального строительства домов берут ее плохо. Но отчего (см. таблицу) замедлилось падение стоимости наделов и что будет с ними в ближайшие месяцы? Послушаем специалистов и сделаем выводы.

"Кризис сказался: в 2008-м на Киевщине по земле было до 1000 сделок в месяц, а сейчас - около 300, - утверждает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. - Если бы не лето, когда спрос традиционно снижается, мы бы констатировали "дно" падения цен, а так оно - впереди. К сентябрю цены номинально просядут всего на 2-5%.

Хозяева участков, увидев, что на вторичном рынке квартиры дорожают, решили, что им тоже не надо торопиться с удешевлением. Однако и сегодня по справедливо оцененным участкам торгуются на 10-15%, а по тем, где стоимость завышена, - на 30-50%. Покупатели ждут сентября, но это не всегда обоснованно: осенью будет больший выбор, зато скидки - меньше: сезон продаж начнется".

"За лето владельцы снизят цены на 20-30%, - говорит вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. - А в отдельных случаях будут и в 2 раза уступать. Например, те, кто взяли кредиты на покупку участков и не могут их погашать, крестьяне, получившие наделы по распаеванию почти бесплатно, многие спекулянты, купившие землю для выгодной перепродажи, а теперь готовые нести убытки, лишь бы быстро их продать".

И все же слишком розово выглядят эти черные прогнозы экспертов. Например, не верится, что люди начнут разгребать землю не только осенью, но и в ближайший год-два. Она не востребована не столько из-за кризиса, невозможности взять ипотечный кредит на ее покупку (никто из банков займы на землю сейчас не дает), сколько потому, что стала просто не нужна горожанам. Большинство из тех, кто хотел и мог ее купить, уже отоварились, а прочим она и "даром не нать".

К примеру, другу автора, торгующему стройматериалами, в августе 2008-го по блату предлагали землю на окраине Бориспольщины по $1200 за сотку, зимой - по $800, сейчас - уже по $300, причем готовы взять бартером - цементом, кирпичом, теплоизоляцией. А он отказывается, говорит, что строить дом дорого, а содержать - вообще разорительно.

И это для человека, имеющего стройматериалы по ценам производителя и отнюдь не бедного! Неудивительно, что менее состоятельные сограждане отвернулись от наделов, не будучи в состоянии их освоить-застроить.