С учетом последних сентябрьских данных, некоторые
участники рынка жилья уже объявили о наметившейся здесь стабилизации
ситуации. В частности, аналитическая компания "Индикаторы рынка
недвижимости" в своем обзоре за минувший месяц констатировала, что по
"окончании сентября цены на недвижимость в Москве замерли на месте, не
показывая устойчивой динамики ни вверх, ни вниз". Индекс
стоимости жилья аналитического центра ИРН опустился за сентябрь чуть
более, чем на 1% и составил 3,864 пункта. Следует отметить, что
основную часть этого снижения дало начало месяца, а к концу сентября,
согласно еженедельным индексам цен, средняя стоимость жилья
окончательно стабилизировалась. Так индекс
стоимости на 28 сентября оказался таким же, как неделей ранее на 21
сентября. И в заключение авторы обзора сделали вывод о том, что осенью
события на рынке недвижимости, похоже, начали развиваться по
оптимистическому сценарию. Аналитики агентства
недвижимости МИАН, как сообщили в его пресс-службе Стране.Ru, еще в
августе установили, что "цены близки к стабилизации", "Да, к концу
августа на рынке наметились определенные признаки стабилизации. В
частности, возросло количество сделок, и постепенно начали подрастать
рублевые цены. В том числе и на те объекты, внимание к которым еще
полгода назад привлекали откровенно демпинговыми расценками в 70 тысяч
рублей за квадратный метр", - пояснил Стране.Ru президент
"Бест-недвижимости" Григорий Полторак. И
теперь, по его мнению, в течение полугода в столице может быть
восстановлен нормальный оборот рынка со значительно возросшим
количеством сделок. Впрочем, какими при этом окажутся цены, Полторак
загадывать не стал. Между тем, и в справке,
подготовленной Ассоциацией строителей России и Союзом
инженеров-сметчиков по итогам сентября, как рассказали Стране.Ru в
пресс-службе АСР, сделано предположение, что "цены
на основные строительные материалы и себестоимость строительства в
России снижаться уже не будут, напротив, возможен незначительный рост
по отдельным позициям." "С осторожным оптимизмом можно
говорить, что дно достигнуто или почти достигнуто. Возвращение на рынок
стройматериалов тенденции к росту может привести к повышению
себестоимости строительства и цен на недвижимость", - уточняется далее
в справке. По данным ее составителей, в сентябре
2009-го цены на стройматериалы, по сравнению с декабрем 2008 года
снизились на 8,4%. При этом в августе и сентябре был зафиксирован,
пусть и весьма незначительный, но прирост, соответственно, в 0,06% и
0,07%. Сходное положение наблюдалось и с
несколько повысившейся за последние два месяца себестоимостью
строительных работ - на 0,07% в августе и на 1,16% в сентябре. Причем,
если цены на стройматериалы с начала кризиса в сентябре 2008 года упали
на 16,54%, то себестоимость строительства снизилась меньше - на 11,92%. В
рублевом выражении строительная себестоимость одного квадратного метра
жилья эконом-класса в среднем по России составляет сегодня 25-30 тысяч
рублей. Это без "непроизводственных" затрат застройщиков (ими
предполагается, в том числе плата за подключение объекта
капстроительства к сетям инженерно-технического обеспечения и платежи
за услуги различных государственных согласующих инстанций), в сумме
достигающих 20-30-% от общего объема затрат. А
вместе с "непроизводственными" расходами упомянутый показатель тянет
уже на 33-40 тысяч рублей. Среди 17 крупнейших городов России самые
низкие цены на новостройки на середину сентября были зарегистрированы в
Омске (28 611 рублей), Воронеже (34 063) и Уфе (35 616), где они
вплотную приблизились к расчетной себестоимости одного квадратного
метра. Тогда как в Московской области цены
по-прежнему значительно превышают расчетные параметры 56 739 рублей за
квадратный метр против "арифметических" 49 367 рублей. А также в
Санкт-Петербурге - 73 340 против 48 210 рублей и в Москве - 114 921
против 58 816 рублей (только панельные дома). При
этом, вопреки утверждениям о наметившейся ценовой стабилизации, в
столице, к примеру, цены на новостройки в августе снизились на 2,3%, а
в сентябре - на 2,4%. И по информации Российской гильдии риелторов, на 31 августа, по сравнению с июлем, ценовая планка в Москве опустилась на 2,3%. То,
есть на самом деле, пока по-прежнему можно говорить лишь о замедлении
темпов падения цен. И, следовательно, выводы о начавшейся их
стабилизации и преодолении "дна" на рынке недвижимости выглядят
преждевременны. С такими заключениями согласился и вице-президент Российского общества оценщиков (РОО) - Евгений Нейман. Как он подтвердил Стране.Ru, "пока на рынке жилья сохраняется вялый тренд на понижение цен". И
в этой связи, нельзя, например, исключить, что в перспективе дело не
доведут до заявленной правительством, в качестве оптимальной, ценовой
планки в 30 000 рублей за квадратный метр, при приближении к которой
цены, наконец, начнут останавливаться, предположил Нейман. Как
он подчеркнул, прогнозы сейчас делать затруднительно и потому, что
строительный сектор весьма зависим от общей макроэкономической
конъюнктуры. И как затем будет развиваться экономическая ситуация в
стране и в мире, и удастся ли, скажем, избежать новых обвалов, сегодня
предсказать невозможно, заключил вице-президент РОО. С
последним тезисом согласны и эксперты ИРН. По их оценке, в условиях
нынешней неопределенности, возможны как оптимистический, так и
пессиместический сценарии дальнейшего развития событий. В соответствии
с первым, снизившиеся, примерно, на треть цены, наконец, начнут
стабилизироваться и далее, при условии нормализации общего состояния
экономики, рынок недвижимости постепенно будет наращивать обороты по
активизации спроса и количеству сделок. Но при этом ценовые показатели, в течение ближайшего года будут сохраняться примерно на одинаковом уровне. И
лишь через несколько лет, постепенно отыграв кризисное падение, они
смогут вернуться к докризисным пределам. Хотя могут и не вернуться.
Пессимистическим же сценарием подразумевается последующее падение цен в
случае, например, второй кризисной волны. Заинтересованные
участники рынка, разумеется, надеются на оптимистический поворот
событий. Вот и глава московского стройкомплекса Владимир Ресин заявил в
четверг (уже который раз за последние дни!) на открытии
выставки-ярмарки "Недвижимость-2009", что "рынок недвижимости достиг
дна и начал выкарабкиваться". На пятницу, кстати, в столице
запланировано и проведение "круглого стола" под красноречивым
названием: "Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены". И,
тем не менее, пока, как мы видим, цены на жилье продолжают снижаться.
|